地产圈再没“孙宏斌轮”

首页    商业人物    地产圈再没“孙宏斌轮”

 

VCG111261208677

 

作者:郭儒逸

来源:商业人物IDbiz-leaders

 

200340岁的孙宏斌还在忙着搞他的顺驰地产。

 

7月在重庆的一个业内讨论会上,还不是大人物的孙宏斌几步跨上讲台,他讲了几句话,大意是要打败万科,成为中国房地产市场的销售冠军。

 

台下坐着的,就有时任万科董事长王石。

 

王石对这个发言并不高兴,他估计觉得台上的这个人太狂妄了。但孙宏斌的豪言壮语并没完,转眼2004年的博鳌房地产论坛上,他又向王石下了挑战书,说顺驰当年的销售收入将达100亿,意思是能把业内老大哥万科一举拉下马。

 

王石同样给予了回击。第二天,孙宏斌登台做了个题把每次变化当作机的演讲,继续向外界透露着自己的雄心壮志,一副乱拳打死老师傅的架势。

 

顺驰时代的孙宏斌高调激进,一边向对手们叫阵,一边在土地市场上高价拿地,马不停蹄地大举扩张。他希望以最少的资金撬动最多的土地资源,只要开发速度足够快,顺驰这套模式就完全跑得通。

 

遗憾的是,孙宏斌失败了。

 

2006年,他被迫将顺驰变卖给一家香港基建上市公司,当时这家香港公司正打算进入房地产领域,通过顺驰打入内地房地产市场,是个不错的选择。这也是有资料可查的第一次有人给孙宏斌接盘。

 

后来,孙宏斌总结过这次创业失败的教训,一是要重视产品,二不能扩张过顺驰曾在一年内突击进入一二十个城市,事后证明太冒进了,三是杠杆率不能太高2006年前后,正值一轮房地产调控政策出台,急速冒进的融创资金链最终断裂,给孙宏斌结结实实上了一课。

 

据称卖掉顺驰让孙宏斌备受打击,从公众视野内淡出很久。而万科2006年势头仍猛,成为第一家进入全国纳税百强榜的房地产公司。在该年度的致股东信里,万科自称这激情澎的一年,给接下来的三年高速发展目标开了个好头

 

在顺驰败局的同时,孙宏斌还运作着另一个公司,那就是融创。当年的融创不声不响,直2010年在香港上市时,这家公司的年销售额仅86亿元。要想靠这个数字坐上地产一哥的位子,太难了。

 

img2

 

得到教训的孙宏斌在融创身上调整了战略。他将其定位于高端精品开发商,初始阶段的业务仅限于北京、天津、重庆、苏南四地,并且一再强调财务层面的安全。于是,多年下来融创基本遵循了聚焦核心城市的红线,这是一张宝贵的底牌,不能再重蹈覆辙了。

 

那时的孙宏斌还不是后来闻名业内的并购大王,融创仍不惜重金靠自己在一线城市拿地,例2013年就接连在北京和天津拿下三个地王项目,其中位于北京东三环的农展馆地块,楼面价每平米超7.3万元,成为当时全国的最贵地王。

 

2014年成为融创史上的一个分水岭,孙宏斌决定进入竞争相对没那么激烈的二线市场,也是在这一年,融创开始瞄准并购扩张这条路。

 

20142015年,融创先后和绿城、佳兆业以及南京雨润绞在一起,后者均是当时融创准备并购的目标。绿城的宋卫平彼时心力交瘁,他已无力独自让处于极端困境的绿城脱险,而由郭英成家族控制的佳兆业也因债务沉重濒临破产,孙宏斌就这样第一次成了救火队长。

 

宋卫平起初信任孙宏斌,他认为孙死过一次又重新活过大概指的是孙宏斌曾有牢狱之灾和顺驰的创业经历,认为孙宏斌比他更有斗志和激情,也更适合执掌绿城。但因种种原因,这三起收购行动最终均以失败告终,除了灰头土脸干一通,孙宏斌似乎什么都没得到。

 

不过,市场在这几桩声势浩大的收购案中认识了孙宏斌,这大方爽的山西商人,成了他们日后遇到困难时最喜欢寻求帮助的对象之一。

 

孙宏斌后来告诉媒体,其实很多并购项目都是对方主动找来,对方认为他比较厚道,因此一旦想卖项目,第一个想到的就是融创。而融创也有自己的算盘:通过此类收并购,能够以较低的成本增加土地储备,同时快速切入各地市场。

 

img3

 

孙宏斌开始沉迷。整2016年,融创的收购项目多16个,标的公司位于众多一二线城市,总金额将600亿。他还告诉手下,要懂得利用金融杠杆来扩大规模,未来数年将持+的模式。在这种思路下,融创当年的净资产负债率攀升121.5%。即使是在普遍高负债率的地产界,这也是个容易引发不安的数字。

 

在成成败败的各种并购交易中,融创和它的掌门人逐渐被打上了喜的标签。孙宏斌大胆的认为,越是在市场不景气的时候,越容易出现并购机会。只要能借到更多的钱、更便宜的钱、更长的钱(长到足以穿越大类资产配置的周期),那用于并购的成本就算不上什么。这个时候,你去减杠那一套反而是不对的。用融创高管的话说,坚持高周转就是融创之所以成功的关键之一。

 

曾是融创早期股东的贝恩资本中国CEO竺稼也认为,对房地产公司的负债率要分开看,如果一家公司的现金流状况非常好,那么即使它的资产负债率高也不是问题。在融创狂飙突进的那段时期,他觉得在所有地产公司中,融创的现金流是做得最好的。

 

一直到去年上半年,情况看上去似乎都是这样。当期融创营958亿,净利119亿,两者同比均明显上涨。和不少业内房企相比,融创的日子要好过很多。孙宏斌也底气十足,认为除融创之外的其他房企,谁爆雷都不奇怪。虽然当时融创已在寻求降低融资成本和负债,但没多少人察觉到,这个并购达人很快就要遇到麻烦。

 

真正让孙宏斌和融创凭借并购名声大噪的,2017年驰援乐视和并购万达文旅项目。焦头烂额中的贾跃亭和王健林,都想到厚道孙宏斌,并且分别在双方初次见面后的短短一个月乃至几天内,就火速敲定了高达几百亿的生意。孙宏斌意气风发,在日后谈到与万达世纪交时,他直言王健林之所以第一个找到自己,把机会给了融创,就是由于自己在小圈子里有信用和口碑,别人才会找过来。而正是2017年后的三年内,融创又在业内掀起一轮并购大潮,不仅规模爬升至业内前几位孙宏斌的戏称也人尽皆知。

 

好光景在去年下半年戛然而止。房地产销售回款不畅、融资渠道受限,再加上刚性债务偿付压力,虽然暂未直接爆雷,但融创的资金链同样受到巨大压力。一周之前,融创不得不放出公告称,尽管过去几个月密集处置资产回款并配股融资,孙宏斌也向公司提供无息借款,但公司流动性仍然出现困难,为应34月到期的公开市场债务而推出的方案均难以执行。这一状况,已造成两只于4142日到期的债券回售和利息兑付出现危机。

 

此外,因无法按期披2021年未经审核年度业绩,融创股票已41日起在港交所暂停买卖。带领公司上市十余年,这是孙宏斌所接受到的罕见红色警报。

 

img4

 

数据显示,今年融创合计将170亿元人民币境内外债务到期。过去数年,这家增速飞快的公司似乎从未让外界把它和缺钱联系在一起,孙宏斌总在给别人兜底,在业内俨然充当最终放款的角色,但在熟悉的高杠杆发展模式下,原来大家并无本质上的不账面上号称躺着几百上千亿的资金,风头一紧,就吹掉了所有人的底裤。

 

某种程度上,孙宏斌遇困要比王健林自救更有象征性,所谓信心比黄金重要,如果孙宏斌都没了,再多的首富也就很难再翻身了。

 

就在融创准备借并购开始扩张2014年,王石也在某商学院的课堂上做过一个演讲,他提到人要不断去修正自己的目标,万科也是。如果别人做2500亿的规模,那么万科就不跟了。他说,有时候退比进更重要。

 

七八年时间过去了,孙宏斌早年立下的超越万科目标至今未能实现,融创的确做到了前几名,但却始终没能把老大哥压在身后。而王石早已成了闲云野鹤,他比孙宏斌12岁,不得不说,有时候姜还是老的更辣点。

 

参考资料:

1.路透,《特写》绿城宋卫平走过风雨终弃城,意兴阑珊后寄望融创孙宏斌20145

2.第一财经并购狂孙宏斌谈融创并购:都是别人主动找上门20166

3.澎湃新闻,孙宏斌:买万达别人没机会,王健林第一个找我谈就成了20183

4.财新,孙宏斌转变201011

 

*题图购买于视觉中国

 

2022年4月2日 21:20
收藏

物质生活参考

视频-碰头

商业人物

严正声明:“商业人物”所有原创文章,转载均须获得“商业人物”授权。一切形式的非法转载,包括但不限于盗转、未获“商业人物”授权通过第三方转载行为,均属侵权行为,“商业人物”将公布“黑名单”并追究法律责任。“商业人物”只愿与尊重知识产权的机构进行合作。