地产圈群雄倒地,江湖还有位吴阿姨

首页    商业人物    地产圈群雄倒地,江湖还有位吴阿姨

VCG11423791866

 

作者:任尚坤

来源:商业人物IDbiz-leaders

 

20179月,作为中国诺之称的未来科学大奖捐赠人,吴亚军受邀上台发言,精干短发、淡妆、全程面带灿烂笑容。应科学家朋友的要求,她特意穿了一件几乎可以垂到地面的连衣裙。她并不习惯。这是她第一次穿这么长的裙子。

 

罕见的公开亮相。媒体记者们常蠢蠢欲动,总期待有朝一日能扛着长枪短到这位最神秘的地产掌门。但等待他们的往往是这样一句话:不签名、不上镜、不接受采访。

 

如今地产业萧瑟清冷,万科郁亮道歉,王健林息影,总是充当白衣骑士的孙宏斌更是陷入了债务危机。在一帮男人觥筹交错、野蛮生长的地产江湖里,吴亚军治下的龙湖以惯有的稳健再次杀将出来。新一期胡润中国地产富豪榜前十中,吴亚军位列第五,内地仅四家房企在列,她身在承接父业的杨惠妍身后,排于第二。而另一份胡润全球白手起家女企业家榜中58岁的吴亚军1050亿元财富十几年来第四次成为全球最成功女企业家。

 

img2

 

据不完全统计,在中国千亿级公司里,女性占主导地位的仅1/50;在中国百亿级公司里,女性占主导地位的仅1/20。性别意识逐渐觉醒和追求平权的当下,吴亚军屹立潮头,也有了些别样的标本意义。

 

 

无论外界多么嗤之以鼻。对立志要做企业的巨富们来说,当有了财务上的保障,总还是琢磨再做点什么。吴亚军在公司只有十多个人、项目也没有的时候就开始思考:为什么要做这个公司?生存以后要干什么呢?我发财了就是大家发财,那大家发财完了又是什么呢?如果我建了一堆垃圾,我发财又怎么样呢?

 

发财并不容易。上学时,吴亚军在西北工大读的雷达控制,一门和房地产八竿子打不着的专业。毕业后,她到重庆前卫仪表厂做技术工人,之后进入《中国市容报》当了一名记者。上世纪九十年代,纸质刊物的黄金时期,这段记者经历在吴亚军创业发家后,留给了人们遐想的空间。

 

1993年,吴亚军在重庆上清寺租了个门市,做建材生意。那也是中国地产业群雄逐鹿的时点。海南热火朝天。杨国强、许家印、宋卫平、孙宏斌和冯仑们,都在此前后出发。记者出身的吴亚军有对信息天然的敏感,她看到了国家科部委要在全国推2000年小康住宅科技示范小示点的消息,决定进入地产业。

 

吴亚军在文章中称,刚创业时为了省钱,算黄面'在办公80米处准,我们提前下……为了只10元钱。她和员工都住在办公室,因为不方便,很长时间没有招男员工。但最让她头疼的,是对地产行业一窍不通。她曾专程飞到深圳找王石请教卖房的门道,回来再泡在办公室里啃书,然后顶40度的温度,往工棚里跑。

 

龙湖以精致园林景观闻名业内。首个落成的地产项龙湖花园南被打造成了重庆的一张名片。这也让吴亚军成功借势国家层科技示小区的机会。现在每次有人访问龙湖,她仍带人去看这第一个项目那时虽卖价只一千多块钱,但我们也没糟蹋这一千多块钱

 

在残酷生意场上,吴亚军自有她的气势、果断和杀伐。但在盖房和管理这两件事上,她又发挥了相对而言,女性所拥有的细腻与审美直觉。当年包括吴亚军在内,员工们都没有园林设计经验。他们在意见讨论中,达成些共识,比如乔木、灌木的种类及比例,土壤适合什么花草,什么样花草能吸引鸟儿,花、草、树如何搭配出层次来,那些鸟喜欢吃什么食物等。

 

大本营重庆,龙湖盘耕了近十年。直2005年,吴亚军才把龙湖推向了成都、北京等地,之后审慎扩张至全国。而在此之前2004年,也成为中国房地产的一个分水岭。尽管有关房地的争论贯穿全年,但在资本涌动下,房子犹如工艺品一般,开始大批量复制。

 

碧桂园走出广东佛山,顺驰自天津湾掀起风暴,恒大北上。绿城宋卫平也是在那年知道了龙湖。他听说龙湖在重庆,如同绿城在杭州,于是来了好奇心,飞到重庆看龙湖的楼盘。看完项目,他震惊龙湖自然天成的景观技法,连夜通知绿100多名高管第二天去重庆考察。绿城当时光机票花66万元。

 

宋卫平不止在一个场合批驳过国内地产商们,比如绿城的产品经理要造出万科的房子,他早自杀一千次了。吴亚军极少见诸报端,对外显现的也没有宋卫平的个性与凌厉。不过,关于她的评价,有最常被引用的一句来自宋卫平全国范围内造房子比我们好的最多只有一家半家,不可能有两家三指星河湾指龙湖。

 

大概从吴亚军身上,宋卫平找到了惺惺相惜之感。他总称吴亚军吴阿,他说吴阿姨有男人气魄,又有女人的细腻,不吝把所有溢美之词送给她。

 

 

2009年,龙湖登陆资本市场,市400亿港元,年销售183亿元。规模上来说,龙湖在国内仍属于二线阵营,比碧桂园230亿)、万达310亿)、绿地420亿)、万科634亿)都有不小差距。即便两年后,中国房企中,龙湖也仍排在第八位。

 

吴亚军解决了发财的问题。可不管别人信不信,她说自己心里并没有外界想象的那么高兴龙湖员工通过股票可以套现,很多一直盼望买龙湖股票的人有了机会,投行也可以做一单漂亮的买卖,但我却背上了压力和包袱,这个债是要还的,一辈子都要去为别人挣钱。以前我没老板,现在我有老板了,乐于为投资人打......上市让我失去了不发展的自由

 

深受传三不朽影响,吴亚军认为仍,还没的时候。她是出名的工作狂,自言唯一爱好就是工作。她不鼓励员工加班,但也有这样一段: 兄弟,只要做人,不管你干什么,都不容易,多一分钱就多一份代价,所条条蛇都咬,不信你试试。

 

是吴亚军的口头禅,对朋友、高管、员工以及园林工人,她都会称。她一度让员工直接叫她吴亚军,但员工都觉得别扭。她没有私人秘书,内网论坛员工可以匿名发表言论。她曾回复过一 5000 字帖子,从大点一二三,到小123,再往下还有括 123

 

2011年能算龙湖发展史的一个转折点:开始着力商业地产。

 

在此之前,龙湖用最擅长的低密度住宅撕开了全国市场。这一年,龙湖一批高管纷纷离职。吴亚军退居幕后,由邵明晓接CEO。她写了一篇五千字长文,其中提到部分城市销售放缓,龙湖内部存在隐患,要向市场低头。

 

早年,吴亚军定下规矩:不拿高价地,不拿地王,市场热的时候观望,冷的时候下手,借钱但不借贵的钱。龙湖靠此获得了极低负债率和融资成本,也给日后留出了资金腾挪、扩张其他项目的空间。有五年时间,龙湖平均债务成6.19%,综合借贷平均期限2.5年延长4.6年。截2021年末,龙湖归母核心净利224.4亿元,同比20.1%,融资成4.14%,剔除预收款后的资产负债率67.4%,净负债46.7%,现金短债比3.88

 

在当下忙着出清的房企市场,龙湖的财务表可算健康。

 

 

吴亚军新闻不多,据说她读书时的理想是当科学家,甚至有过做中国居里夫人的梦。

 

2011年,她卸任龙CEO,一年之后又与丈夫蔡奎(公司创始人之一)离婚。没有股权纠纷,也没有债务违约。诸多媒体没有找到太多值得挖掘的线索,最后把关注焦点放在蔡奎分走吴亚200亿上。

 

1997年,标杆之作龙湖花园南苑建成那年,吴亚军最深刻的时代记忆是邓小平逝世。邓是吴亚军最崇拜的男性偶像。邓五年前的南方讲话,点燃了她进入商海的决心和野心。邓也给了中国企业和创业者们最基本的安全感,让他们相信,中国大地不再有往日刺骨寒冷的日子。

 

阿祛,这是吴亚军给自己起的微信名,之所以用这个名字,是时刻警示自己,创始人要主动祛魅,不要总那么牛逼闪闪,要有所敬畏。地产自媒售楼文章中讲,早在用诺基亚手机的年代,吴亚军参加饭局,跟别人换完名片,一定会掏出诺基亚,当着对方的面,把电话号码存在手机里。

 

外部来讲,无论龙湖还是吴亚军,都少见所谓的真正的危机。

 

2008,决定中止首次公开募股的龙湖地产,陷入债务逾期和资金链断裂的传闻中。吴亚军不得已召开业绩说明会。十年后20184月,财经媒体出现了吴亚军滞留境外的报道。

 

很快,传言满天飞。龙湖海外债遭受一轮大规模抛售。邵明晓主导下的转型,倒逼内部经历着前所未有的剧烈动荡,8名高管先后离职。更要命的是,业内一向高品著称的龙湖,在北京落子的首个旅游地产项目就遭质量,引发集体维权。

 

彼时,吴亚军也确实在美国。她身体不舒服,颈椎压迫神经和脊髓,需要立即手术。内忧外患。这应该是驰骋商海多年的吴亚军,不多见的最艰难一刻。

 

五月,病中的吴亚军匆匆回国。她抛出了一系列眼花缭乱的动作龙湖地龙湖集、进军城市空间服务、的人事地震、给组织架构和管控模式动刀。她希望带领龙湖焕然一新。

 

人病了,公司也病了。创25年的吴亚军,自此迎来一场重建,并最终成了地产圈有名的铁娘子。

 

参考:

 兽爷:《吴亚军归去来》,售楼处2018.5.25.

 夏不安:《吴亚军:立功路上,未敢立言》,《中国企业家》2010.5.

 

*题图购买于视觉中国

 

2022年4月22日 21:05
收藏

物质生活参考

视频-碰头

商业人物

严正声明:“商业人物”所有原创文章,转载均须获得“商业人物”授权。一切形式的非法转载,包括但不限于盗转、未获“商业人物”授权通过第三方转载行为,均属侵权行为,“商业人物”将公布“黑名单”并追究法律责任。“商业人物”只愿与尊重知识产权的机构进行合作。