深圳地产大佬，紧急踩刹车

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作者：王珊

来源：商业人物（ID：biz-leaders）

当前房地产市场遭遇重大变化，就连优等生碧桂园也未能幸免，其他形势不容乐观的房企近来更是忙里忙外地积极求变。

深圳地产老大哥陈红天，也不例外。今年以来，他的祥祺集团旗下三项物业先后被接管、被出售。近日，早前被接管标售的“山顶歌赋山道15号项目”，继7月份上载项目楼书后，开始招标发售，9月19日截标。

此消息一出，这位众多荣誉和头衔加身的地产大佬再次引发外界关注。

论名气，陈红天不是房地产行业最大的；论规模，他的祥祺集团也不是房企头部，与万科、保利、绿地、碧桂园、龙湖等相比，差距不小。但这却不影响他在中国富豪圈的知名度。

这与他向来豪气并强势的作派不无关系。“‘拳打’王石、‘脚踢’李嘉诚”，被康美药业马兴田“打脸”等火出圈，这位偏安于深圳一隅的地产富豪用颇为另类的方式进入大众的视野。

过去多年，陈红天露面和采访不少，但他对自己的发家史往往一笔带过。

公开资料显示，陈红天今年64岁，1959年出生于广东佛山，祖籍辽宁辽阳，因其父参军后转业从事教育行业。特殊的时间点，1976年中学毕业的陈红天就到佛山南海区务农，但他的生长环境却是知识分子家庭。

1980年—1984年，他从乡下走了出来，从业余体校的乒乓球教练，到职业中学老师，再到深圳外贸集团，4年换了三份工。自80年代中期来到深圳后，他的命运齿轮开始转动。陈红天在自传《鸟瞰红尘》中回忆，他在深圳从事制衣服装外贸生意，赚到了第一桶金。

1990年，他从深圳投资移民香港，同年，成立了祥祺投资（香港）有限公司和祥祺实业（深圳）有限公司。90年代初，祥祺在内地投资了五家制衣厂，后转做房地产投资。随后，陈红天在深圳开发了不少楼盘，包括侨州小区、祥韵苑、皓月花园、阳光花园等住宅。

8年后，深圳祥祺房地产开发有限公司的成立，以及2003年祥祺集团的成立，加速了陈红天在投资、地产、实业、贸易、物业、酒店六大业务板块的布局，祥祺集团走的是香港和深圳双总部发展策略，香港负责境外投资，深圳负责国内的投资。

祥祺集团近年来的热门项目包括度假城、写字楼、酒店、体育公园等商业地产开发，同其他房企一样，陈红天的步子迈得并不小。

在30余年的商海浮沉中，陈红天印象比较深的一笔生意是，祥祺曾出资1.8亿元人民币（相当于现在40亿元）购入一个国有房地产项目，分销出售，集团凭此成为深圳第一批房企，相较于房地产开发，陈红天还愿意到处买项目。

除了地产开发，近十年来，陈红天在国内外疯狂扫货，一系列大手笔投资收购看得人瞠目结舌。

除此之外，陈红天在2015年8月、2016年6月、2016年7月，累计砸了69.87亿港元，先后拿下位于红磡的祥祺中心、傲璇5楼以及山顶歌赋山道15号地皮，后两套用来自住。

富豪买楼不是新闻，但像扫货般连下三“城”，也只有壕气冲天的陈红天，而且这三处物业一个比一个天价。

山顶歌赋山道15号项目花了陈红天21亿港元。傲璇则大有来头，英文名“Opus”，与伦敦的海德公园1号、纽约公园大道432齐名，坐落在香港最贵的太平山山顶地段，开发商是太古地产。傲璇豪宅是一层一户的大平层设计，一共12层，陈红天买入的5楼，面积在479平方米左右，陈红天当时购入价是3.87亿港元。

除了陈红天、港星关之琳、恒生银行前一姐（副董事长李慧敏），其他户主不乏内地、台湾等地非富即贵的大人物。据第一太平透露，自2015年傲璇12户全数售罄后，从未有业主出售，它一直是亚洲的豪宅楼王，2015年12月，它曾卖出96万港元/平米的天价。

除了投资地产实业，陈红天在股权投资上也是毫不手软，先后投资了迈爱康科技、华南城（后易主）、智慧源、深商酒业、中农海稻等公司。

话说回来，陈红天虽然斥巨资疯狂扫货，楼盘也一个接一个地推出，但他身上更吸引人的还是同心俱乐部这个标签，这个俱乐部有企业家成员150多人，其中不乏顶级大佬，成员旗下拥有近百家上市公司，有人称其为深圳版“泰山会”，资产总额以万亿计。

有意思的是，没马化腾有钱，没王传福有名的陈红天，却是同心俱乐部的主席。

纵观陈红天近年来的壕气举动，和这一职务倒也匹配，俱乐部成员有事，他是真上啊。2015年，陈红天为声援“宝万之争”中的姚振华，向王石开炮，他发文《谁是野蛮人》，指王石没有职业精神，并建议他如果不喜欢新股东或者不喜欢“老板”，就自己“滚蛋”。

如果说这次站台让陈红天“一战成名”，那么他关于李嘉诚的言论则让其知名度再上一个台阶。2020年大湾区青年企业家颁奖典礼上，陈红天说，“长和系市值不到2000亿，李嘉诚的身家和企业规模，在我的朋友圈算不了什么，别再把李嘉诚当偶像级的企业家了，大家把眼界放开一些。”

陈红天的说辞结合前后语境没有错，但此番言论仍引起轩然大波。不过，当时在商场上春风得意的陈红天并不在意。

陈红天到底有多少钱，因祥祺集团不是上市公司，我们无从得知。可以肯定的是陈红天吃到了房地产黄金十年带来的红利，2019年，陈红天凭借330亿元身价排在胡润富豪榜第91位；2022年，其财富增至355亿，在内地房地产企业家榜中位列第13。

就是这样一位身价数百亿，和马化腾、王传福同一个朋友圈的地产大哥，如今却连“家”都没了。

其实早在2018年，就有陈红天或陷资金链困难传闻。彼时有香港媒体报道，陈红天为了尽快抵押物业纾困，提前一年向“歌赋山道洋房15号”地皮拥有者庄士机构缴纳约10亿港元尾款。对于这个传闻，陈红天则立马出来否认，“你可以说我钱太多，但说我财困是不符合经济和生活常识的，而且这是正常融资安排。山顶歌赋山道的房子只会自住，不会卖，也不会拿去抵押。”

今年，祥祺集团再传流动性危机时，陈红天则保持了沉默。有消息称，其因按揭贷款违约，陈红天在港的三处物业已被银行接管。3月份以来，眼瞧着市场对祥祺集团的猜测越来越多，其在5月29日终于发声，承认公司出现阶段性现金问题，因按揭贷款轻度违约，上述三处物业确已被银行派人接管，当初就该三项物业向银行借贷约60亿港元，物业现时估值约100亿港元。

祥祺集团强调，公司总体资产规模以及资产质量都非常高，负债比例在同业处于较低水平，目前也正在出售部分资产的部分股权，并积极与相关金融机构协商还款安排，如重组伦敦金丝雀码头的两处物业。

祥祺集团虽然在香港、深圳、海外都有投资，但外界将此番流动性危机归于其在英国购入的伦敦加拿大广场20号和丘吉尔广场5号商厦所致。据港媒报道，陈红天当时为了购入这两处物业向英国一银行借了大额贷款，不曾料到近年来全球风波不断，对伦敦商厦物业冲击严重，大厦租金收入未能覆盖利息。如今祥祺不仅违约，而且有消息称，加拿大广场20号沦为“负资产”。

陈红天曾不知差钱为何种滋味，如今再谈起市值2000亿，不知在他眼里，算不算什么。

都说患难见真情，遗憾的是陈红天的朋友圈如今各有各的烦，姚振华的宝能深陷债务危机，困兽犹斗的他心有余而力不足。据说陈红天已向朋友圈的其他大佬求助，只是尚无人应。

如今看来，虽同心俱乐部被称为深圳版“泰山会”，但二者之间还是有差别的。后者帮自家兄弟站个台实乃常事，坊间传闻，2009年联想股改的关键节点，卢志强带着20多亿元进厂为柳传志助阵；2008年长白山国际度假区项目，以及2014年、2015年的万达商业和万达电影上市，都能看到卢志强携巨资为王健林站台的身影。兄弟朋友情义拉满。