广州地产大佬,生死大考

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作者:王珊

来源:商业人物IDbiz-leaders

 

谁能比广东房企中国奥园话事人郭梓文大心?眼下,他的公司正在生死关头,他却能步履轻松。

 

单看他最近一次在公众场合露面的精气神,很难想象他的奥园集团正在渡劫,旗下三家上市公司中国奥园、奥园健康、奥园美谷无一幸免,各有各的难。

 

925日,资不抵债的中国奥园终于迎来复牌。据港交所上市规则,连续停牌18个月就将被除牌,202241日停牌的中国奥园930日就是大限。

 

郭梓文在过去近一段时间的奔走有了些许成效,然而对于爆雷的奥园而言,仍看不见未来。

 

33年,郭梓文或许从未如近两年这般忙碌过。负债2500亿,处在至暗时刻的奥园,一场生死大考正在来临。

 

 

 

郭梓1964年出生于广州番禺,已年近花甲2021年奥园危机曝光后,有消息称,郭梓文重回前线,带队寻求化债之法,他负责境外美元债,时任奥园集团副董事长郭梓宁(其胞兄)负责境内债谈判。

 

郭梓文为了筹资化债,事必躬亲,据第一财经援引奥园内部人士的说法郭梓文亲自去看债务重组的各种细节,即便在疫情最紧张时期,他仍频繁来往于广州、香港,与债权人进行谈判

 

中国奥园的爆雷其实早有苗头,进2021年,蓝光发展、阳100中国、恒大、花样年、当代置业、新力控股等房企流动性危机陆续传出,奥园在拿地和投资上也较以往明显减少11月,一6600万元信托贷款违约的传闻将奥园的危机公之于众。

 

自此,郭梓文便开始了自救征程,途径不外乎出售资产、寻求合作、引入战投等。

 

如,中国奥园引入恒基地产联席主席李家杰为战略投资者,加上郭梓文通过家族信托认购股份,累计获10亿港元输血;出售中国奥园位于香港、海外等地的多处资产。

 

不同于其他出险房企,引进国资战投是郭梓文为中国奥园选择的主要化债方式,今年以来,奥园旧改引入国资纾困步伐加快:

 

1月,翠微村项目获山东能源旗下子公司山东健康入60%,该项目是中国奥园在珠海主城区最大的旧改项目,预计总体货值200亿元;

 

2月,中国奥园将奥园健29.9%股份出售给南粤基金全资持有Best Discovery International Limited,套2.56亿港元718日,交易完成,中国奥园持24.68%,为第二大股东;

 

4月,郭梓文找来有国资背景的西安航投科创,奥园与其将在陕西区域的项目展开投资和深度合作;

 

两个月后,6月,郭梓文找真金,中国奥园和中国黄金旗下中金国测,就位于大本营广州的超千亿货值的旧改项目达成合作,涉及黄埔、荔湾主城区的重点区域,有望明年实现供地。

 

郭梓文一改此前激进、大手大脚的运营做派,走稳健的化债路,减少投资、减少拿地、重视现金流测算等。

 

在对内上,郭梓文展开了前所未有的整风运动,调整架构,减少管控层级,实行扁平化管理。同时,还对高管团队进行了调整,并请来武捷思做自己的顾问,其在金融圈名声赫赫,擅长债务重组。

 

一系列的回血和调整举措,赢得了喘息之机。目前,中国奥园存续12只共116亿元公开债务产品上月已全部展期,展期三年,可以说其境内债务压力稍稍缓解。但与此同时,中国奥园眼下共10只美元债存续(规31.88亿美元),已全部违约。

 

 

地产界流传着一句中国地产看华南,华南地产看粤

 

从内地第一家房企深房集团,到招商蛇口、万科、中海、金地、越秀,再1990年之后一系列民营房企在这里破土而出:

 

1992年,杨国强在佛山顺德成立了碧桂园,陈卓林创立雅居乐,许家印从老家河南舞阳钢铁厂辞职刚到深圳。

 

1993年,张力和李思廉40多公里之外的广州成立富力地产,这时,朱孟依创办的合生创展已成规模。

 

3年后,1996年,许家印从鹏达房地产公司退出,另起炉灶组建恒大,至此,地产华南五虎形成队形。

 

也是这一年32岁的郭梓文不再满足只承包和搞活亏损国企的买卖。彼时,郭梓宁任番禺最大国企广东梅山糖业总公司党委委员、党政办主任,下面的房地产公司经营不佳,兄弟俩考虑再三决心联手竞标该业务的承包权,随后筹建金业集团(奥园集团前身)。

 

从第一个项目金业别墅花园,1998年借北京申奥热,推出金业体育花园项目,并借机引进国家体育总局下属的中体产业集团,在北上广多地开发了奥林匹克花园项目,其中广州奥林匹克花园楼盘创造了五销五磬的记录。

 

2001年,北京申奥成功,奥林匹克花园项目成为众人竞相追捧的楼盘,郭梓文身价水涨船高。次年,他就上榜福布斯中100富人榜。

 

郭梓文对地产结合体育的打法异常自信我是背水一战,旁人认为我做不到,我越要创造奇迹

 

目前,奥园集团旗下有中国奥园、奥园健康、奥园美谷三家上市公司,其中中国奥园和奥园健康为港股公司,奥园美谷A股上市。

 

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2019年奥园健康在港交所挂牌上市,郭梓文(左)敲钟庆祝。

图片来源:视觉中国

 

这三家上市平台,除了主营地产开发的中国奥园,奥园美谷已从房地产开发、文旅康养等变身医美,奥园健康主要涉及商业运营、物业管理和智慧社区服务、城市生活服务等。

 

中国奥园是奥园系的核心以及地产开发平台,也是奥园系的爆雷点。日前相继复牌的奥园健康和中国奥园已成仙股,股价均1港元之下;奥园美谷也受中国奥园所累,业绩突陷巨亏泥潭,股票已变*ST美谷。

 

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财报显示2022年中国奥园营业额同比大62.6%20212022年累亏400亿元,今年上半年大幅亏损依旧,28.96亿元。截至今年上半年,其仍旧是资不抵债,负2423.53亿元。

 

 

郭梓文是从番禺走出来的地产企业家,土生土长的广东人,行事低调神秘,但做派胆大激进快快据说时常挂在他嘴边。

 

追逐热点的中国奥园,在蹭上奥林匹克热点后迅速崛起,然而其间的两次踩坑,也让奥园错过了再上一层楼的机会。

 

2003年,郭梓文为了奥园借壳上市,斥6400万元从湖南出版集团手中买入诚成文11.3%的股份,并将后者改名奥园发展。殊不知,诚成文化是湖南出版集团从许晴前男友刘波手中购入的,后来证实是窟窿很大的,一系列资本倒腾,中国奥园不仅未能上市,反而陷进泥沼。郭梓文遭遇人生第一次滑铁卢。

 

随后几年,在郭梓文和奥园沉默于江湖之时,新华南五虎中另外四席起势,其中郭英成的佳兆业拿中国第一烂尾广州中诚广场项目,开始了旧改征程;孔健岷的合景泰富抢先奥园20077月在港上市,而且还获得香港四大家族中的李兆基和郭炳江的投资。

 

10月,中国奥园终于在香港上市,这一年,郭梓文时隔两年再次重回富豪榜,跻身胡2007房地产富豪榜28名。

 

资本的助力让郭梓文再次喊快快,中国奥园又开始频繁地并购、拿地、多元化。

 

融危机爆发当年,他决心北上,次7月奥园斥3.7元收购北京世纪协41.33%股份,借此获得长8号楼盘的操盘权。郭梓文原希望能借进京的第一个项目为奥园3年内带来120亿的收入,然而入市两13亿的销售额,给了他的北伐梦一记重拳。

 

铩羽而归的奥园二次归于沉寂。

 

2015年,楼市开始了新一轮涨价去库存,中国奥园再次利用高杠杆、高周转的经营发展模式启动扩张战略,业绩也开始大涨。20152019年,其销售额涨了7倍,土地储备和负债也随之增长,有息负4年涨了5倍。

 

2019年,中国奥园土地储备规划总建筑面积达1425万平方米,同年,中国奥园操盘销售金额实1027.7亿元,正式迈入千亿俱乐部,并挤进中国房30强。

 

不同于其他大佬在房企危机爆发后频繁对外发声,郭梓文自奥园危机后,仅2021年底坚不躺平,要做行业困境中成功突围的典型优等

 

中国奥园能频繁获得国资的救助,除了郭梓文积累的资源,就是奥园拥有可观的旧改项目,其拥有的城市更新土储主要集中在大湾区,这是郭梓文手里争取白武士驰援的最有价值筹码。

 

据中国奥园官方披露,截2022228日,奥园正在推进中的城市更新项目74个,预计可售面积3100万平方米,合计货值9000亿元,绝大多数位于粤港澳大湾区中的广州、深圳、珠海、东莞、佛山等五大核心城市。

 

或许这也是郭梓文在出席中国奥园与中金国测签约仪式时,如此精神奕奕、笑容满面的原因所在。

 

不过,眼下最让他担忧的是境外债务的重组前景。与不少出险房企一样,境外债务的重组成为它们绕不过去的一道门槛,能否获得债权人同意并顺利实施,一切还是未知数。这位广东地产大佬,不得不背水一战。

*题图购买于视觉中国

 

2023年10月16日 21:20
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