这个房地产老板，活得还挺滋润？

作者：王珊

来源：商业人物（ID：biz-leaders）

人类的悲喜并不相通，房地产企业也是如此。

曾经的“四大天王”恒大、碧桂园、万科、融创，其中三个要么已爆雷，要么正艰难化债求生，被视为行业最后一道防线的万科近来也是诸多波动。

一片低迷下，杭州有一家区域房企倒过的不错，它的老板戚金兴号称杭州地产一哥，最近尝到了在花甲之年意外走红的滋味。

戚金兴这个名字，不似同城的绿城教父宋卫平那般家喻户晓，但他确已在“一哥”位子上坐了5年时间。

今年上半年，滨江集团召开了一场业绩说明会，身为董事长的戚金兴十分高兴，兴致勃勃地谈及对滨江的期待，“希望全国排名能进入前20名，争取稳定在前15名。”

话音落下不到半年，滨江在地产业尚未走出低迷之际，就已提前完成目标。继今年上半年滨江销售额首次跻身行业前十后，前三季度延续良好势头，销售额达1221亿元，排在行业第十，较去年全年提升3位。

真是有人欢乐有人愁啊。

壹

1962年出生的戚金兴，起家之路和诸多60后企业家并无二样，都是舍了铁饭碗下海创业，不过戚金兴自到社会上打拼，便和建筑业绑定了，在江干区第四建筑工程公司干到了副经理之位。

1992年春天，南方谈话推动市场化改革步伐的同时，也点燃了公职人员下海的热情。这一年，杨国强的三和物业刚拿到营业执照，碧桂园三个字首次出现在他们的会议纪要中；来自广州的“包租公”朱孟依在香港成立了合生创展；几位转业军人在广州望星楼拉开了保利地产的序幕……招商、万科、金地、中海、越秀、华发等已在跑马圈地。

就在保利地产启航的三个多月前，胡葆森从香港回到老家郑州成立建业，两个月后，700多公里之外的杭州，江干区滨江房屋建设开发公司挂牌，戚金兴任董事长，传闻他带着借来的8万块作为创业资金，4年后，杭州滨江房产集团有限公司成立，1999年，戚金兴积极推进的私有化改制完成，滨江集团成为杭州首家成功转制的房企。

宋卫平彼时还在海南经商，戚金兴下海两年后，即1994年，绿城才成立。宋卫平素来行事作风激进、胆大、敢赌敢拼，戚金兴的保守、谨慎则与之相反。

不同于宋卫平的发家史人尽皆知，有关戚金兴的创业经历至今都是一个谜。只知道他是土生土长的杭州人，从读书，到创业，从未离开过家乡。

滨江集团在成立后的数年里发展缓慢。1998年，戚金兴的第一个机会来了，杭州撤村建居和城中村改造加快，搭上旧城改造东风的滨江也开始崭露头角。

彼时杭州楼市的三驾马车是绿城、南都、金都，滨江还只是名不见经传的小角色。2002年，不惑之年的戚金兴在创业的第十个年头，终于看到了翻身曙光。位于钱江新城南星桥的金色海岸，是戚金兴和滨江从杭东向整个杭州渗透的起点。

六年后，即2008年，滨江集团赶在金融危机爆发前在深交所上了市，其是这一年唯一一家在A股挂牌的房企。

次年，戚金兴因“198个传奇”红得发紫，即旗下的江景房阳光海岸项目，卖了19个亿总共两栋楼和198户住家，故称198个传奇。来势汹汹的滨江集团在第二年销售额便突破100亿关口。

戚金兴，终于尝到了甜头。

贰

戚金兴的嗅觉向来很准，虽然作风谨慎保守，但要说没有野心那是不可能的。他也曾和老大哥宋卫平一样“赌”过，不赌不知时运高。

江浙一带自古以来就是富庶之地，尤其是90年代，民营经济异常发达的浙江，戚金兴瞄准了富起来的人定会追求高品质商品，他的第一把赌局——定位高端的金色海岸项目，便轰动整个杭州城，随后阳光海岸、城市之星、武林壹号等高端住宅的推出，让滨江在杭州开始与绿城齐头并进。

曾经不少人将戚金兴喊出的“打造最小户型200多平方米的高端住宅，价格做到2万元/㎡以上”当成无稽之谈，后来方知笑话另有他人。

滨江集团和其高端的形象，也从此立了起来。

虽然现在外界称绿城与滨江为杭州双雄，不过在2019年宋卫平离场前，滨江集团也只能称得上是杭州本地颇具规模的区域房企，与绿城的地位和影响力相差甚远。

2017年之前，杭州楼市的老大是宋卫平的绿城，声名赫赫的闽系房企建发、阳光城等也在杭州攻城略地，再加上浙江房企祥生、德信、中梁等虎视眈眈，滨江集团并未有多少存在感。那些年，它虽顶着杭州楼市二哥的名头，却还不及老三万科在当地家喻户晓。

相较多数房企通过外部融资加杠杆的方式实现规模扩张，滨江集团则多是通过合作冲规模化发展。

2015年始，包括万科、保利、恒大、碧桂园、融创等十强房企在内的诸多企业均在加快转型，加速扩张，或横向城市扩张，或纵向深耕区域扩张。彼时，一向保守的戚金兴耐不住红利的诱惑，寻求全国扩张，进军深圳和上海是一次试水，也是戚金兴的一场豪赌。

在杨浦和青浦土拍失利后，2015年9月，滨江集团与平安不动产联手，拿下宝山大场地块，滨江公园壹号被寄予厚望，但先后遭遇上海楼市调控、整改等，波折不断。2016年，其与中崇合作开发古北中央公园，进军上海旧改，又因合作方陷资金困境，再次无疾而终。此后至今，戚金兴进军上海的态度则更为谨慎。

在深圳的扩张同样如此，滨江集团先后与安远控股、深圳中汇盈合、深圳爱义集团等达成合作，可惜结果也都未及戚金兴的预期。据2017年财报，滨江集团93.23%的营收都来自杭州，其余收入也都在浙江省内，无论是深圳还是上海均未有多少贡献。

两场扩张豪赌皆不利，让戚金兴坚定了固守大本营，深耕杭州的决心。

 叁

杭州是戚金兴的老家，也是滨江集团的大本营和粮仓。

杭州对集团的重要性，戚金兴向来不避讳，“杭州是全国房地产最好的市场，这里的新增人口全国第一，其次才是上海。”

杭州区域为2022年的滨江集团贡献了283.43亿元营收，占公司总营收的近七成。新增的41个项目中，有38个项目都位于杭州。截至2022年末，在滨江集团的土地储备中，杭州的土地储备占比达到65%。

滨江在杭州乃至浙江的知名度不能算低，但始终被绿城压了一头，即便2018年滨江集团在杭州的销售额超过绿城。直到2019年宋卫平退场，滨江和戚金兴开始走向楼市中心舞台。

从0到100亿（销售额），滨江集团用了8年；从100亿到200亿，则用了5年（销售额233亿），2015年11月，滨江集团销售额首次突破200亿元，据说，戚金兴还奖励全体员工去毛里求斯度了个假。

次年，保守的戚金兴首次提出滨江速度和千亿销售目标，2016—2018年，虽然戚金兴的向外扩张路子走得不顺利，但有杭州及浙江省内多个区域的贡献，公司销售额仍呈高速增长，由366.8亿元涨至850.1亿元。

千亿销售目标的口号喊了三年，2019年12月8日，滨江集团正式跻身千亿俱乐部，全年销售业绩1120.6亿元，稳坐杭州楼市一哥。

都说时势造企业，在当前房企出险不断的情况下，滨江集团的日子显然不错，更被外界称为黑马。

截至今年第三季度，滨江集团营收和净利润皆大涨，463.93亿元的营收已经超过去年全年。据有可比数据的100家A股房地产公司，今年第三季度有大概45家房地产公司净利润亏损，这也就是说，滨江的业绩跑赢了至少一半A股房企。

在本轮房地产调整周期前，国内百余家房企竞相加杠杆，大肆扩张，以求最大程度吃到时代的红利，其中也包括杭州本土房企绿城、宋都股份等，彼时走保守路子的滨江集团看起来格格不入，如今再看部分房企昔日的多元化扩张，如今却被债务拖进泥沼艰难求生，戚金兴的保守策略收到了意外红利。

或许就连戚金兴自己也并未料到，滨江的出圈发生在众多房企或陷债务危机，或爆雷之际，滨江集团趁势弯道超车。戚金兴对此却异常清醒，“不是我们猛，是人家往后退的速度比我们快。”

继今年上半年销售额首次跻身行业前10后，今年1-10月，滨江全口径金额1322.6亿元排在第十一，戚金兴期望的稳居前15目标达成。话说回来，这个销售额放在以往的头部房企身上，最慢2个月即可达成，2017年12月，融创单月销售640亿，中国恒大2019年10月的销售额达到930亿元。

戚金兴曾在2021年表示，未来5—10年是滨江最好的时期。房地产市场瞬息万变，未来之事皆无定数，但可以肯定的是眼下或许是滨江最好的机会。

戚金兴也确实很珍惜这次机会。

今年以来，滨江集团在拿地方面一路狂飙。2023年前三季度，滨江在土地投资方面，共斩获24宗土地，其中21宗位于杭州，继续稳坐杭州拿地王。按照戚金兴的说法，在冬天到来之前，等待洄流的鱼让自己的脂肪再增厚一些，万一有不确定的长期低温，起码日子比人家好过。楼市仍处波动期，看似激进的拿地动作，实则是一种选择，戚金兴正努力把握眼下的机会。

风水轮流转，滨江集团终于在而立之年声名鹊起，戚金兴的财富也随之水涨船高。去年其身价增加了100亿，190亿元的财富创下自2006年进入胡润百富榜后的新高。不出意外的话，日子不错的滨江集团，或许能让戚金兴的财富再上一层楼。

*题图购买于视觉中国