何享健,是会做地产生意的

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作者:赵一川

来源:商业人物IDbiz-leaders

 

搞房地产,何享健家族还是有一套。

 

最近,港股美的置业宣布内部重组,将房地产开发业务剥离出上市公司,由大股东美的控股接手。仍留在美的置业的,只剩下部分经营性业务。

 

也就是说,拿地盖房的活儿,美的置业自己不再做了。以后的重点,是物业管理和商业管理等轻资产业务。这家原本以房地产开发为主业的公司,把将2000亿的资产(主要是土地储备)及债务,都托付给了大股东。

 

至于理由,是房地产开发业务被认为会带来沉重的债务负担。剥离之后,美的置业能获得更好的估值。

 

何享健家族很慷慨,对于持有美的置业股份的外部股东,给出了满意的回购价。由于其家族持有绝大部分股权,算下来只要掏大16亿港元,就可以把美的置业的房地产开发业务私有化。

 

这个钱,对家电龙头美的来说不算事。

 

其实如果不是这份公告,可能很多人都不知道,美的还做房地产生意。家电是何享健商业版图的基本盘,经过几十年经营,已是绝对巨头。从总市值上看,目A股上市的美的集团市值超4300亿,格力电器2200亿,海尔智家1800亿。没想到除了本门生意,何享健家族搞房地产也有声有色。

 

众所周知,家电和房地产业关系密切,这是不少家电企业染指房地产的原因。比如海尔、格力、长虹、海信以及奥克斯等,也都搞过房地产,不少目前还在经营。当年,这些家电企业对房地产雄心勃勃,海尔还提出过超越万科的目标,奥克斯亦很早染指地产,不过都没做到全国性房企的位置。

 

当然,也有家电大佬对房地产不感冒,那就是董明珠。格力地产2004年就开张,当年和格力电器是同一集团下的兄弟关系。后来,格力地产彻底脱离格力集团,与董明珠执掌的格力电器再无瓜葛。董明珠甚至公开表示,格力地产和她完全没有关系,相反其仍使用格力商标,是对格力品牌的伤害。

 

看不上房地产的董小姐,自此长期深耕本业,终成一代网红。

 

相比之下,美的堪称做房地产最成功的家电企业。何享健的地产梦,也起步2004年。那年他通过子公司控股美的置业2018年成功上市。何氏家族的地产野心并不小,美的置业在招股书里就提到,希望做成行业前十的房企。那是整个房地产都狂飙的几年,美的置业在上市一年后跻身千亿俱乐部,迎来顶点。

 

尽管目前美的置业是少数没有暴雷的民营房企之一,但从发展路径上看,它也有过大跃进的经历。

 

美的置业早期押注的是二三四线城市2016年棚户区改造潮,这些线级的城市正是重点。美的置业踩中这波行情,规模飙升,当时管理层激进地提出目标2020年冲击千亿销售规模。后来这个目标提前一年达成2021年之后,房地产掉头直下,美的置业又成了白衣骑士,出资收购了很多出险房企的项目。管理层对此的解释是,这些项目多是打折收购,并且去化得到很大改善。在美的看来,它还是赚了。

 

不过房地产是个资金密集型行业,想做大,不加加杠杆是绝对不行的。扩张之余,美的置业的债务规模也在攀升。高增长的故事很快结束2022年美的置业销售规模跌破千亿风光实在短暂。到2023年,全面收缩成了主旋律。这年美的置业一共才5块地,销售规模继续下跌,净利润也跌去了四成家再有钱,也经不起这么花了。

 

庆幸的是,直到目前,美的置业都没和违约暴雷连在一块。在万科、碧桂园这样的优等生都资金告急的形势下,美的置业过的要滋润不少。在债务规模上,截至去年底,美的置业总负债1500多亿,但短期债务并不多。在今年初的业绩会上,美的置业高管就说了,公司一年内到期债120多亿,每个月只要10亿左右。考虑到每月销售回款就有三四十亿,因此还钱没什么压力。

 

太凡尔赛。

 

如果说房企扩张的套路都是相似的,那能不能玩得起这个套路,自己要掂量下。美的置业属于天生拥有筹码的那类,它的筹码,就是背靠美的这棵大树。

 

过去三年,美的集团每年净利润都有两三百亿,财大气粗。凭借美的这块金字招牌,长期以来美的置业的融资成本都很低,有时堪比国企。你的信用越高,人家就越愿意把钱借给你,这点体现的淋漓尽致。就算这两年行业不景气,由于美的能够提供担保,美的置业在发债融资上仍十分顺利。这样的资金优势,估计很多房企巨头都要羡慕。

 

除了大股东给力,在具体操作上,美的置业也给自己争取到了时间。预感行业见顶后,其2019年决,逐渐退出大量三四线城市的项目,转向一二线。另外就是快速降杠杆,2022三道红线全部转绿。而为了保证现金流,美的置业在这年把安全区间提高24个月。还有值得一提的是,与很多出险房企不同,美的置业没有美元债,债务主要来自银行借款和公司债券等。这样的债务结构,转圜余地貌似也大许多。

 

金主爸撑腰,自己不作,在行业火热时跟进但没走极端,察觉不对能及时刹车,让美的置业暂时保证了安全。现在,出险房企忙着债务重组,没暴雷的各种艰难生存,反倒是一个主业做家电的,活成了地产界样板。

 

你说唏嘘不唏嘘。

 

* | 视觉中国

2024年6月26日 21:20
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