孙宏斌打脸了

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融创物业刚刚敲钟,恒大物业启动路演,碧桂园物业上市已有两年——“碧恒万融只剩万科。

 

作者:彭梁洁

来源:商业人物IDbiz-leaders

 

 

2013年,郁亮很焦虑:万科即将迈 第四个十,接下来怎么走?

 

苦思冥想之后,郁亮为万科找到了新方向:城市配套服务商。他同时意识到,地产行业是时候拥抱互联网了。这一思考成果得到了王石的赞赏。

 

2013年底2014年初,郁亮主要做一件拜访明星互联网公司11月阿里巴巴12月腾讯,次1月海尔,2月小米。同往的高管中,包括万科副总裁兼物业总裁朱保全。

 

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郁亮与马云热聊。图源:视觉中国

 

那时候社O2O的概念刚刚兴起,有些地产商敏锐察觉,物业板块是房地产行业入局社O2O的触角201310月,万科作为基石投资者参与徽商银IPO,意在以社区金融切O2O服务。

 

万科只是试水,有人迈了更大一步。

 

这家公司是同位于深圳的小地产商花样年。相比高 千亿俱乐的万科,花样年规模小,年收入只有几十亿,但优势在于船小好调头20146月,花样年打出社O2O的旗号,将分拆的物业公司彩生活推向港交所,从物管公司第一标签加身。

 

上市3天,市值就超过母公司花样彩生活上年营2.33亿,市55亿港元,母公司营72亿,市值52亿港元。地产商讲了一互联+的故事,显然,资本市场喜欢这个新鲜的故事。

 

故事的操盘手是花样年总裁潘军,这位地产老炮曾被评深圳房地产十大风云人2002年策划了克林顿碧海云天中国在业内小有名气。

 

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潘军的名言是,房地产只能卖一次,社区可以服70房地产真正的未来在社区,社区消费才是真正的刚性消费 他的算盘打得响亮假使每人每月社区消2000 4000万人一年消费近万亿。如果能拿1%的佣金,就100亿,拿2%,就200亿。这是一个多么大的金矿[1]

 

潘军拜访阿里巴巴和腾讯的时间比万科更早。他在一次采访中说,当时就彩生活的路径,对方觉得很新奇但也看不[2]

 

没能成功拉两巨头入伙,彩生活上市时,潘军找来了好友周鸿祎,作为基石投资者为彩生活站台。当时有媒体撰文《周鸿祎也干地产了》,周鸿祎也因此被视为最早跨界房地产的互联网人。

 

彩生活在资本市场上的战绩令业界诧异、眼红而又振奋,物管业务赴港上市的帷幕由此缓缓开启:

 

20152201612018520199家,今年最热闹,已上+已递表公司达20家。

 

物业公司规模虽小,但因其现金流稳定、负债低、轻资产模式赢得资本市场欢心,龙头公司、盈利能力强的公司备受青睐,尤其是今年疫情以来,在港股整体涨势强劲,与低迷的地产板块形成鲜明对比。

 

以目前市值最高的碧桂园服务为例:碧桂园服务2018年落户港交所,目前营96亿,净16.7亿,是母公司碧桂4800亿营收的零头,但市值1200亿,超过母公司的一半;截25日收盘价41港元,碧桂10港元;市盈66倍,碧桂园5.5倍。

 

此外,绿城服务、雅生活等市值都反超过母公司。可见物业这块肉有多肥。

 

 

2019年之前,孙宏斌是没拿正眼看过融创物业的。

 

2015年,孙宏斌曾宣称不会将融创物业分拆上市,理由是:物业公司就像公共服务类机构,上市会使得物业公司变成赚钱的工具,这种做法并不可取。他还说,自己不太明白同行们为何对转型热情高涨这个行业是吸引资金最多的,我们没法转

 

归根结底一句话:物业这点苍蝇腿,压根不入老孙的法眼,哪有主业来钱快?

 

那几年,融创风头正盛,通买买进入飞速发展期,年销售额2016600多亿一跃而20195000亿俱乐,跻身全国第四。这也是中国地产江湖格局招保万碧恒万取代的几年。

 

融创最轰动的那场收2017400多亿收购万达文旅项目前一年,王健林就先行抛售了万达物业,最后被彩生活20亿拿下,据说当时万科物业也是竞争者之一。20亿对孙宏斌来说是小钱,但他那时眼中只有万达文旅,真心不知物业板块有多香。

 

2019年销售额登顶,疯狂并购的弊端浮现:融创增速放缓,资金链崩不住了2019年底,融创借贷总额为3222.7亿元,其中一年内到期借贷1357.3亿元,而账面现金只779亿元,短期偿债压力很大。减负、找钱势在必行。

 

除了发债、出售金科股份回血,孙宏斌最终走上了分拆物业上市这第三条路。

 

生存不易,打脸算啥。

 

20199月,融创中CFO、顺驰时期就跟随孙宏斌的老将曹鸿玲被任命为融创服务总裁。融创服务因为长期不受重视,先天不足,在管面积和营收远不及其他物管公司,于是曹鸿玲复买买模式,先后收购成都环球世纪、开元物业,把业绩包装做大,以便上市谈个好价钱。

 

万事俱备,孙宏斌终于出手,融创服务8月向港交所递交招股书1119日正式挂牌,定11.6港元,募92亿港元。

 

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并购带来的增长数据确实好看:

 

2017-2019年,融创服务营收分别11.1118.4228.27亿元;利润0.43亿元增2.7亿元,三年复合年增长150.7%;此外,在管面积2019年年底0.53亿平方面增长1.01亿平方米,近乎翻倍。但最大的问题是净利率偏低。

 

孙宏斌的痛,许家印懂。

 

几乎与融创同时,恒大也启动了物业上市计划,预计下个月登陆港交所,此外新能源汽车也将在科创板二次上市,双管齐下,从资本市场抽水。

 

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图源:视觉中国

 

他们面对的另一大背景是,今8月出台的房企监管新规,提三条红线,以限制地产商的有息负债规模:资产负债率不得大70%;净负债率不得大100%现金短债1

 

孙宏斌和许家印同为踩三条红线的问题学生。

 

江湖救急,二人都拉不差的好友马化腾帮忙。腾讯出现在融创物业的基石投资者名单中,也成为恒大物业的战略投资方。大佬们的世界就是这样,一方面确实出于战略考量,另一方面大家都是朋友,逢上市之喜掏点份子钱表表心意,也算礼尚往来

 

除了马化腾,恒大物业战投中还有许家印的另一位老朋香港富豪刘銮雄的太太陈凯韵,也就是常出现在香港八卦杂志里 

 

2008年金融危机,恒大生死攸关,许家印经英皇杨受成牵线结识了刘銮雄、郑裕彤等港圈富豪,对方慷慨解囊,许家印才走出困境2017年,刘銮雄夫妻及旗下华人置业重仓恒大股票,那年恒大涨势凶猛,许家印荣登首富,陈凯韵也被送上香港最年轻女首富的宝座。一荣俱荣。

 

 

万科物业最近也有新动作。

 

跟孙宏斌一样,郁亮前几年也说过万科物业不会上市,但最近口风有所松动:万科物业一定会上市,但时间还不确定。

 

虽然没有上市,但作为首家营业额破百亿的物管公司,万科物业已是隐形冠军。万科不差钱,绝不会贸然将养了这么多年的物业板块推出去。显然,郁亮在等待时机,讲一个令资本市场足够兴奋的故事。

 

万科物2016年完成分拆之后2017年郁亮拉来好友姚劲波,引58集团作为万科物业的战略投资者,在社区服务上达成合作2018年,响应最高领导城市管理应该像绣花一样精的号召,开辟城市物业,与当地政府搭伙,例2019年拿下雄安新区。

 

但这些给人感觉还是不够酷。

 

今年贝壳上市,左晖给郁亮送来两个礼物:刺激和启826日,贝壳在纳斯达克上市9天后,市值即超过万科。

 

两个月后,万科物业就披着新的马甲出现了:万科物业更名为万物云CEO朱保全宣布,万科物业到万物云,这就GoogleAlpha、链家到贝壳的转变,其他物业公司购买万科的科技服务,就像贝壳系的德佑。朱保全穿着牛仔裤和T恤,半条腿已经踏进了科技圈。

 

万物三个字科技感很足。都是老江湖,郁亮当然知道,重复的故事对资本市场毫无吸引力,只能比拼规模,抛出一个新概念才能实现降维打击,让估值站在新的起跑线上。这就是改名的意义。

 

做好准备再上市是有道理的。作为当年物业上市第一,彩生活并没有守住先发优势6年过去了,市值居然与刚上市时持平,管理层也感到十分委屈。

 

潘军当年的设想实际上极具前瞻性:做平台,收佣金。这不就是如今互联网巨头们的入口争夺战吗?

 

但理想很丰满,现实很骨感。2019年,彩生活生态圈注册用户3640万,平台交易总121亿元,平均每300多块。即使拿2%的佣金,靠社O2O也只2亿多营收。盘子太小,做不起来。

 

当人们习惯了外卖有饿了么美团,快递有菜鸟,生活缴费有支付宝,多少人愿意使用一款限于特定社区的生活服App

 

还是吴亚军最实在,对物业分拆上市始终未松口,她说还没想明白物业的盈利模式,潜台词很清楚了,大家都是靠收物业费的,整那些概念有啥用?

 

参考资料:

[1]《花样年潘军:未来集团两大思维标金融和彩生 来源:观点地产网

[2].《彩生活:掀起一场社区服务革命 来源21世纪经济报道

 

*图购买于视觉中国

 

2020年11月25日 20:05
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